(2023 #82) 박원갑 박사의 부동산 심리 수업 | 박원갑 지음

박원갑 박사의 부동산 심리 수업

이 책은 정말 부동산 심리에 대하여 쓴 책이다.

게임이론과 부동산의 접목이랄까?

그래서 조금은 아쉽기는 하다.

부동산 심리가 중요한 부분인 것은 맞지만, 이렇게 하나 하나 각 심리들을 써 내려가는 것이

투자에 그렇게 도움이 될까? 하는 생각은 들었다.

 

그럼에도 불구하고...

이 시장을 이루는 각 주체별 심리의 이격에 따라 

다른 결과를 내는 모습들은 배우고 또 고민해 봐야 할 것 같다.

 

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p93

시대정신이란 어떤 시대에 사는 사람들의 보편적인 정신 자세나 태도다. 이때 가장 중요한 게 바로 보편적이라는 점이다. 그 시대 사람들이 누구나 공감하는 바람직한 사고나 행동 방식 같은 것이 해당될 것이다. 그러나 시대감정은 그 시대의 대중적인 감정 같은 것이다. 그 시대 감정은 그냥 유행처럼 끝날 수 있다.

 

p114

서울이나 수도권처럼 아파트가 사고파는 투자재 성격이 강해지면 입주 물량은 매매가격을 결정짓는 하나의 요인일 뿐이다. 굳이 설명하자면 상대적으로 비중이 조금 큰 요인이라고나 할까?

그렇다면 입주 물량이 적으면 곧바로 집값이 올라갈까? 반드시 그렇지도 않은 것 같다.

2011~2013년 입주 가뭄이었던 시절 서울과 수도권 아파트값은 큰 폭으로 떨어졌다. 2022년에도 전국 아파트 입주 물량이 역대 평균치보다 적었지만, 아파트값은 곤두박질쳤다. 우리나라 아파트는 전체 1,200만채 정도다. 한해 전체 재고 물량의 2~3% 정도인 입주 물량 변동만으로 아파트 값 향배를 점치는 것은 무리다. 요컨대 아파트 시장을 진단할 때 입주 물량 한 변수만을 염두에 두지 말고, 여러 변수를 종합적으로 고려하라는 이야기다.

 

p288

부동산은 그 나라 경제를 반영하는 거울이다. 우리나라 부동산이 일본을 그대로 따라가지 않더라도 '수축'이 불가피하다. 통계청에 따르면 우리나라 인구는 2020년부터 줄고 있지만 가구 수는 2039년에 정점을 찍고 그 다음해부터 줄어든다. 부동산 시장은 2030년대부터 인구감소의 영향을 받을 가능성이 높고, 인구와 가구 수가 함께 줄어드는 2040년 이후에는 충격이 본겨화할 것이다. 인구와 가수 수의 동시 감소 시대는 그동안의 '부동산 문법'들이 더 이상 통하지 않을 수 있다.

물론 인구 위기론에도 불구하고 당장 부동산 시장에서 인구 쇼크가 현실화할 가능성은 낮다. 하지만 서서히 우리 곁으로 다가올 것이므로 대비해야 한다. 이런 상황에서 개인은 어떤 준비를 해야 할까?

첫째, 다가올 인구 쇼크를 감안해 자산설계를 한다면 원화자산인 우리나라 부동산에 몰빵하는 것은 바람직하지 않다. 부동산이 많다면 비중을 줄이는 게 필요할 것이다. 부동산과 금융자산의 비중을 50대 50으로 가져가는 게 바람직하다. 지금 당장 이 비율을 맞추라는 것은 아니다. 5년, 혹은 10년 후 이 비율을 맞춘다는 로드맵을 짜는 게 좋다. 그리고 글로벌 투자자산과 분산해서 지역 리스크를 낮출 필요가 있다.

둘째, 인구감소 시대의 부동산 특징은 초양극화다. 모든 지역이 다 위축되는 것은 아니다. 젊은이들이 선호하는 대도시일수록 인구 충격이 덜할 것이다. 2020년 기준 전국 빈집은 151만 1,306채다. 빈집은 대도시보다는 시골과 중소도시에서 더 심각한 문제다. 한국에 사는 한, 절대적 안전지대는 없다. 덜 피해를 보는 상대적 안전지대만 있을 뿐이다. 일본도 버블 붕괴 이후 다른 지역보다 회복이 많이 된 곳은 대도시의 도심지역이다. 필요한 부동산만 보유하되, 도심 중심으로 재편하는 게 필요할 것이다. 다만 지방은 같은 도심이라도 구도심보다는 2030세대가 몰리는 신도심 중심으로 접근하는 것이 좋을 것이다. 구도심을 재개발하면서 도심 부흥이 나타나는 서울과는 달리 지방은 개발 수익성이 낮아 장기간 방치될 수 있어서다.

셋째, 부동산을 바라보는 눈도 바꿔야 한다. 시세 차익보다는 현금 흐름이 더 중요해지는 시대다. ~ 중략 ~

넷째, 부동산 거래 감소시대에 대비해 환금성이 높은 자산을 골라야 한다.