(2023 #28) 부동산 정책, Why & How | 손재영, 남영우, 황규완, 이준용, 황세진

 

 

부동산 정책, WHY & HOW

이 책은 부동산학 교수님들이 쓰신 부동산 정책에 대한 책이다.

부동산 가격이 변하는 원인부터, 금융까지...

부동산학 미니 MBA라 할까?

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정책을 중심으로 보다 원론적인, 학문적인 접근을 하고 있는 책이다.

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이 책을 보면서

정책 입안자들이 이 책을 보고, 이런 교수님들의 이야기를 듣고 참고해서 정책을 펴 나갈 수 있다면 얼마나 좋을까? 하는 상상을 해봤다.

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부동산은 사실 경제의 한 부분인데,

그간 정치의 한 부분이 되어 온 거 같다.

사실... 그 과거는 잘은 모르겠으나...

지난 5년은 부동산을 너무나도 정치적으로 이용한 것 같다.

사실, 국토부장관을 정치인이 하는 것 부터가.. 부동산은 정치이다! 라는 선언인지도 모르겠다.

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부동산이 경제의 한 부분이기 때문에

정책을 펼 때에 어느 한 부분만 보기엔 한계가 있다.

이쪽 저쪽 함께 다 살펴야 하는 것이다.

그런 면에서 이 책은 다양한 고민거리를 제시해 주고 있는 책이라 할 것이다.

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p48

부동산 시장의 경우 외부경제효과 때문에 시장의 실패가 초래되기 쉽다. 예를 들어 아파트 단지 가까이에서 소음과 분진을 발생하는 공장이 있다면, 그 공장은 시장에 내다 파는 물건 말고도 소음과 분진이라는 상품을 생산한다. 이 원하지 않는 상품이 시장을 통하지 않고 0의 가격에 아파트 주민들에게 판매되었다고 생각할 수 있다. 이때 공장의 사적 비용이 사회적 비용과 괴리되고, 개별 경제주체가 이기심을 추구하는 가운데 사회적으로 효율적인 자원배분에 이르는 시장의 기능이 무력화된다. 이런 문제가 있을 때, 정부는 여러 방법으로 자원배분을 개선할 수 있다. 외부효과 문제 외에도 다양한 시장 실패가 가능하고, 이를 해결하기 위한 정부의 시장 개입이 정당화될 수 있다.

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p65

문재인 정부에서 부동산 가격은 수단과 방법을 가리지 않고 달성해야 할 정책변수란 인식이 굳어졌지만, 가격은 시장 참여자들의 활동으로 나타난 결과일 뿐 오를 때도 있고 내릴 때도 있다. 이런 경기변동에 정부가 큰 영향력을 미치기는 어렵다. 단기적으로 가격추세를 역전시키려고 억지를 부리다 보니 부동산 시장의 피로도가 커지고 정책에 대한 신뢰가 땅에 떨어졌다. 부동산 정책실패의 근본 원인은 '할 수 없는 일(투기억제, 가격조절 등)을 하겠다고 하고, 해야 할 일(공급확대, 재건축/재개발 활성화 등)을 하지 않은'것으로 요약된다.

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p83

부동산 투기를 적대시하게 된 배경에는 부동산에서 발생한 자본이득이 불로소득이고, 큰 액수의 불로소득은 비도덕적이라는 가치판단이 있다. 그러나 이런 인식은 여러 오류를 담고 있다. 특히 노동만이 가치를 창출하는가, 부동산이나 다른 자본은 가치를 창출하지 못하는가 하는 문제가 제기된다. 노동뿐 아니라 자본도 생산요소임을 부인할 수 없고, 그만큼의 성과를 배분하지 않으면 자본축적이 어려워지고 경제성장이 불가능해진다. 이에 대해서는 토지공개념의 원조로 잘못 알려진 헨지 조지가 가장 강한 논리로 설파했다. "열심히 일한 자가 보상을 받아야 한다."라는 노동가치설의 감성적인 호소력에도 불구하고 자본주의 경제는 "사회의 수요를 충족시키는 자가 보상받는다."라는 원리에 따라 움직이고 있으며, 여기에는 적시적소에 적합한 부동산을 제공하는 자도 포함된다.

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p139

눈을 돌려 보면, 시장과 계획의 갈등은 국토에 관한 문제에 국한되는 것은 아니다. 금융, 세제, 행정, 교육, 문화, 기타 미시적 문제들에 이르기까지 정책적으로 미리 계획하고, 이에 따라 경제사회발전을 유도하는 것이 바람직하다는 계획 위주의 사고방식이 뿌리 깊다. 그러나 이제는 경제와 사회의 거의 모든 분야에서 시장이 가진 정보 수집과 확산, 창의와 활력의 극대화 유도기능이 전문가 집단이나 관료들의 한정된 정보와 분석에 기대는 결정보다 바람직하다는 공감대가 커졌다.

국토문제에서도 계획가는 시장을 통제하고 조절하는 전지전능한 존재를 자임하기보다는 시장이 필요로 하는 공간적 수요가 양적으로, 질적으로 채워지도록 돕는 보조자의 역할을 수행해야 한다. 그린벨트 내외의 지가 차이가 수배나 그 이상에 달한다는 것은 현재 규제의 강도가 과다하다는 정보를 제공한다. 계획가의 임무는 이러한 정보를 있는 그대로 수용하고 부족한 토지를 어떻게 잘 개발할 것인가를 마련하는 데 있다. 이미 터질 듯이 억눌려 있는 개발압력을 도외시하고, 국토가 어떻게 이용되어야 하는지에 대한 편협한 주관을 관철하고자 노력하는 것은 이 사회가 전문가에게 부여한 역할을 벗어난 것이 아닌가 한다.

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p174

후분양제도 분명히 장점이 있지만, 장기간 유지되었던 공급 관행을 단기간 내에 변화시키는 데 따르는 위험도 존재한다. 먼저 주택개발회사는 자금 조잗리 어려워지고, 수요확보에 대한 사업위험이 커니는 준제가 발생한다.

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p276

종합부동산세가 "상위 2%가 내는 세금이니 상관없다."라고 정부는 말했지만, 이런 논리는 현대 국가의 문명적 기초를 흔드는 발상이다.

첫째로, 2%가 주택가격 상승의 원인 제공자가 아니며 이들이 벌을 받아야 할 이유가 없다.

둘째로, 세금을 내지 않는 98%가 동의한다고 세금을 내는 2%의 부담을 올리는 것은 '다수에 의한 소수의 착취'다.

셋째로, 임대인들은 가능하기만 하면 세금을 임차인에게 전가하려고 할 것이다.

넷째로, 중장기적으로 세금 때문에 주택에 투자된 자본의 수익률이 떨어지면, 중장기적으로 세금 때문에 주택에 투자된 자본의 수익률이 떨어지면, 투자가 줄고 주택 공급이 위축된다.