(2023 #21) 부동산 변곡점이 왔다 | 삼토시(강승우) 지음

 

부동산 변곡점이 왔다

이 책에서...

지금 부동산은 변곡점, 즉 하락장이 본격적으로 시작됐다!

라고 이야기를 하고 있다.

그런데 안타깝게도...

그 하락장이 너무나도 빠르고 깊게 와버렸다.

그래서 이 책에서 말하고 있는 것들에 대한 시의성이 불과 몇 개월 사이에 떨어지게 되어 버렸다.

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그럼에도 불구하고 이 책의 가치는

시의성에 있는 것이 아니라

삼토시가 바라보는 부동산 시장을 분석하는 뷰와 논리에 있을 것이다.

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삼토시는 "주택구입부담지수"와 "전세가율" 두가지 지표를 가장 핵심 지표로 보고 있다.

결국은 수요이다.

수요적 측면서 사볼만한 가격대로 왔는가, 또는 투자할만한 가격대가 되었는가

즉 수요인 것이다.

시장은 수요와 공급으로 이루어 지고, 그 수요와 공급 사이에서 나타는 결국의 지표는

가격... 그 가격이 후행하여 반영되는 지표가 바로 이 두 지표인 것이다.

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그런데 이 책을 보면서 들은 생각은...

지금의 하락장이 이어지다... 곧 3기 신도시 입주 장을 맞이 하면서 또 하락하게 되고....

그렇게 2020년대는 흘러 가는거 아닌가? 라는 생각이 들었다.

다음 상승은 약 2030년 부근에 다다러야 하는 것인가?

라는 생각이 들었다.

그런데 과연... 그때의 인구 구조상 오를 수 있을까? 하는 내심 불안감도 들기는 했다.

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어쩌면....

이제 부동산을 바라봐야 하는 관점도 많이 바뀌어야 하지 않을까? 하는 생각이 많이 든다.

그간은 전세를 끼고 많이 투자를 했는데...

결국 시세차익외에는 이익을 바라볼 수 있는 구조가 아니었다.

하지만, 대한민국의 성장과 인구와 가구수의 확장이 어려운 상황에서

계속 이런 시세차익형 투자가 맞을까? 하는 의문이 많이 들기는 하다.

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어쨌든

지금은 그간 많이 오른 가격의 조정과 함께...

하락으로 갈지 조정 후 반등이 나올지의 또 다른 기로에 있다.

그런데 인간지표로 보면 아직 본격적 하락장은 아닌 거 같다.

다들 돈 들고 기다리고 있어 보인다. 투자할 시기가 오기 위해...

그런데 하락장이 진짜 오면 사람들 관심 다 끄고, 진짜 투자자들 그리고 실수요자들만 왔다갔다한다.

지금처럼 이런 저런 사람들 다 와 있는게 아니라....

그래서, 조심스럽게... 잠시 반등 후... 본격적인 완만하고 긴 하락장이 오지 않을까... 예상해 본다.

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p37

버블 수준을 알려주는 주택구입부담지수

첫 번째 지표는 '주택구입부담지수'이다. 한국주택금융공사 주택금융연구원에서 3개월마다 산출해 발표하는 지수로, 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중위 가격 주택을 구입할 때의 상환부담을 나타낸다. '지수 100'은 주택담보대출 원리금 상황으로 가구 소득의 25%를 쓴다는 의미다. 예컨대 서울의 주택구입 부담지수가 100이라면 중위소득의 서울 가구가 중위가격의 서울 주택을 구입할 때 소득의 25%를 주택담보 대출 원리금 상환에 사용한다는 이야기다.

주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단하는 이유는 그동안 집값 고공 행진을 초래한 가장 큰 이유 중 하나였던 '저금리'를 지수 산출 도구에 포함하면서 소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 수치화했기 때문이다. 그런 의미에서 소득 대비 집값을 나타내는 PIR보다 유의미한 지표라고 판단한다.

주택구입부담지수가 164내외(소득의 41%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 수준)를 기록했던 과거 두 차례 모두 서울 부동산이 단기든 중장기든 조정장에 빠진 이력이 있다. 이것만 보더라도 이 지표가 버블 수준을 판단하는 데 유용하다는 것을 알 수 있다.

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p37

전세가 대비 매매가의 버블을 알려주는 전세가율

두번째 지표는 '전세가율'이다. 전세가를 매매가로 나눈 것으로, 매매가에서 전세가가 차지하는 비중을 나타낸다. 전세가를 '주택의 사용가치', 매매가를 '주택의 사용가치 + 주택의 투자가치'라고 볼 때 전세가와 매매가의 괴리가 커진다는 것은 주택의 사용가치보다 투자가치가 더욱 크게 반영된다는 뜻이므로 매매가의 버블이 심화된다고 이해할 수 있다.

실제 지난 상승장에서 서울 한강 이남과 이북의 정점이 달랐다. 2007년 상반기에 고점을 맞이한 서울 한강 이남은 전세가율이 40% 이하로 떨어진 반면, 같은 시기 전세가율이 아직도 50% 수준이었던 서울 한강 이북은 2008년 하반기까지 상승하다가 40% 초반대에 다다르자 상승을 멈췄다. 즉, 전세가율이 해당 지역 매매가의 버블을 나타내는 지표 중 하나라는 의미가 된다.

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p87

인천은 주택구입부담지수 자체는 전고점 대비 상당히 높지만 전세가율이 매매가를 지탱해주는 상황이라고 볼 수 있다. 그러나 2019~2021년의 막대한 창공 물량이 2022~2024년에 상당한 물량 부담으로 작용할 것으로 보이며, 이로 인해 전세가율도 적지 않은 하방 압력을 받을 것으로 예상한다.

인천은 2023년부터 착공 물량이 중장기 평균 이하로 감소할 것으로 예상되는바, 2026년 이후가 돼야 공급이 감소할 것으로 전망된다.

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p108

서울 주택구입부담지수의 중장기 평균은 132.5다.(2004년 1분기 ~ 2022년 2분기 기준), 그리고 주택구입부담지수의 최저점은 86.5(2015년 1분기)였다. 즉, 주택구입부담지수가 86.5와 132.5 사이라면 매수를 고려해볼 만한 시점으로 볼 수 있다. 다만 주택구입부담지수가 132.5 아래라도 조만간 대규모 공급(3기 신도시 입주 개시 등)등의 이벤트가 기다리고 있다면 매수 시점을 좀 더 늦출 필요가 있다.

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p109

전세가율, 60%라는 숫자를 기억하자.

서울 아파트 전세가율의 최저점은 38.2%(2009년 1월)였으며 최고점은 75.1%(2016년 6월)였다. 2009년 1월 38.2%를 저점으로 전세가율은 계속 반등했으나 집값은 오히려 계속 하락했다. 2009~2013년은 매매가는 하락하고 전세가는 오르면서 두 지표 간 차이가 좁혀지는 시기였다.

그렇다면 매매가가 하락에서 상승으로 전환되는 시점의 전세가율은 얼마였을까? 바로 60%(2013년 10월)였다. ~ 중략 ~ 전세가율 50%(매매가 중장기 하락 전환 시그널)와 60%(매매가 상승 전환 시그널)라는 숫자를 기억하자.