(2023 #16) 오피스텔 투자 바이블 | 정철민 지음

 

오피스텔 투자 바이블

오피스텔 투자에 대해 여러 전략과 저자 나름의 인사이트를 녹인 책이다.

오피스텔 투자를 위해 한번 읽어봄 직한 책이다.

​

저자는 오피스텔 수익화 시점을 2024~2025년으로 보고 있다.

2025년까지 현재의 하락장이 이어질 것으로 보고 있는 것이다.

그러면 과거의 시장을 반추해 봤을 때에 아파트 시장이 하락을 하면 오피스텔 시장은 활항이어서

요 시기를 타이밍으로 보고 있는 것이다.

​

사실... 나도 어느정도 동의는 하고 있어서...

지난 2~3년 전에 오피스텔 투자를 금리가 좋은 시절이니

대출 받아서 월세 투자로 해 놓은 상황이었다.

나중에 수익형 상품이 주목을 받게 되면 고때 팔려고....

​

그 날이 올까?? 하는 의문도 들기는 하지만...

투자란 그런 거 같다.

예측해서 내가 투자한 결과대로 되지 않으면 망하지 않게...

최소한 손해는 보지 않도록 세팅해 나가는 것이고

혹여나 내가 바라보는 미래가 정말 맞아 떨어지면 큰 수익을 가지게 되는 거 말이다.

​

사실, 내가 샀을 때보다 조금 오르긴 했다.

하지만, 오피스텔이 올라봐야 과연 얼마나 오를 수 있을진 약간 의문이긴 하다.

다만, 이렇게 부동산 시장에 한파가 부는 와중에도 오른 상태로 가격 방어가 된다는 거 자체가 개인적으론 큰 힘이 된다.

​

부디 저자의 예측이 맞길 바라며...^^

​

p68

너무 중요해서 다시 한번 정리해서 강조하사면, 오피스텔은 지불능력이 좋은 20,30대 미혼 직장인들이 살기 때문에 '직주근접'이 가장 중요하다. 직주근접 관점으로 오피스텔 입지를 정하면 강남, 여의도, 서울시청, 구디/가디, 분당/판교를 위주로 지하철 노선을 보자. 2,9호선 역세권 오피스텔 위주로 살펴보되, 나머지 호선들도 직주근접이 된다면 투자 대상에 포함해보자.

​

p105

대전은 오피스텔 수익률이 8%가 나올 정도로 높은데, 이는 월세는 조금씩 오르는데, 매매가는 계속 떨어지기 때문에 그렇다. 매매가가 떨어지는 이유는 건출물의 감가상각이 된 금액이 토지의 상승분보다 크기 때문이라고 생각한다. 따라서, 토지의 상승분이 훨씬 앞설 때가 투자 적기다. 지금은 다음 그래프처럼 매매가와 전세가가 바짝 붙어 있지만, 매매가가 상승을 이룰 시기는 2024년 정도로 보고 있다.

​

p106

원룸 오피스텔은 언제까지 오를까? 필자는 2025년까지로 보고 있다. 이렇게 생각하는 첫 번째 근거는 지난 서울 아파트 하락장이 3년 정도였고, 그때 오피스텔 상승장도 3년 정도였기 때문이다. 아파트와 오피스텔은 역의 상관관계가 있다는 것을 기억하라. 두 번째 근거는 취득세 중과 때문이다. 유투버 '경장인'님이 인터뷰에서 '오피스텔이 주목을 받는 것은 취득세 규제로 인한 반사효과이므로, 취득세 중과가 사라지게 되면 오피스텔 투자 가치가 줄어든다' 라고 했는데, 이도 상당히 합리적인 이야기다. 다주택자 취득세 12% 중과 규제는 지방세법에 명시되어 있고, 이 법령을 수정하려면 국회의 동의가 필요하다. 현재 국회의원의 임기가 2024년 5월 29일까지인 것을 봤을 때, 오피스텔이 반사효과를 누릴 수 있는 것은 2년 남짓이다.

​

p245

오피스텔을 잘 팔고 싶은가? 그렇다면 공실로 두고, 아무런 사업자도 없는 깨끗한 상태로 만들어라. 하얀 도화지 같은 상태의 오피스텔을 매물로 두면, 다음 투자자 입맛에 맞는 매물로 변신할 수 있으므로 매도가 쉬워진다.