(2023 #42) 부동산을 공부할 결심 | 배문성 지음

 

부동산을 공부할 결심

이 책은, 부동산을 하시는 분이라면 꼭 한번 읽어 봐야 할 책이라 생각이 든다.

 

저자의 건설업 애널리스트 경력, 여신 심사평 및 여신 업무 및 채권 업무등을 하면서 쌓이 노하우와 인사이트가 이 책에 고스란히 담겨져 있다.

정말 보물과 같은 책이라 생각이 든다.

 

이 책에서는 우선 "공급"이란 우리의 허상을 일깨워 주고 있다.

여태 공급이 부족해서 집값이 오르고, 또 공급이 많아서 떨어지는 것이란 부분이

이 공급만 가지고 설명하는 것이 얼마나 시장에 왜곡과 잘못된 믿음을 보여주는지 말해주고 있다.

특히나 신문 기사에서 쏟아지는 각종 자극적인 기사들이 그 시대의 부동산 이해관계자들의 판단을 흐리고,

대중에 의해 쏠려 가게 만드는 요소를 만들어 내게 하는 부분을 이야기 하고 있다.

 

그래서 저자는 유동성 x 공급이란 두가지 팩터를 써서 부동산을 설명 하고 있다.

1) 집값 하락 : 유동성 축소, 공급 증가

2) ?? : 유동성 확대, 공급 증가 --> 이 때의 상황을 보아야 함. 둘 중 어느 팩터의 힘이 더 센가 봐야 함

3) 집값 상승 : 유동성 확대, 공급 감소

4) ?? : 유동성 축소, 공급 감소 --> 이 때의 상황을 보아야 함. 둘 중 어느 팩터의 힘이 더 센가 봐야 함

 

사실 부동산에 있어서 아주 큰 영향을 미치는 것이 "금리"인데, 이 부분에 대하여 많은 사람들이 간과하고 있음을 이야기 하고 있다.

"금리"가 사실 다 저금리 상황에서 살아오다 보니, 저금리가 당연한 것이 됐고, 그 저금리 상황 속에서 작은 변화는 부동산 상승기에 큰 영향이 없었을 수도 있었으나, 금리가 상당히 올라서 수익률에 큰 영향을 미치는 수준이 되는 순간,

이 금리가 매우 큰 팩터가 된 것이었다.

특히, 임차인의 경우 전세와 월세를 구분하는 큰 요소를 이 금리를 통해 결정을 하게 됐으며

임대인의 경우 집을 살 지, 말지와 또 임대를 어떤 식으로 놓을지에 대해 결정을 이 금리를 통해 결정을 하게 되는 것이다.

이런 결정의 큰 요소인데 그간 우리는 이 팩터에 대해 많이 생각하지 못했었던 거 같다.

 

그리고 유동성에 있어서...

사실 임대차 2법의 타이밍이 너무나도 안 좋았다.

금리가 제로 금리로 내려간 상태에서 입주 물량도 줄고 있는 상황에서

이 임대차 2법을 터트리면서 순간 가격의 왜곡을 가져오게 됐고,

그로 인하여 전세값 폭등, 그리고 다시 입주 물량이 늘고 금리가 올라가게 되면서 전세가가 떨어지게 되는데...

문제는 이 차이로 인하여 상당수의 갭투자자들이 낭패를 보게 된 것이었다.

이건 지금도 현재 진행형으로.... 올해 내내 계속 될 이슈로 보인다.

 

그럼 우리는 언제 집을 사야 할까?

이 책에서 아주 재미 있는 부분 중 하나인데....

바로 HDC현대산업 개발이 부동산 시장의 바로미터로 쓰인다는 것이다.

HDC현대 사업개발이 적자로 돌아서면 이건 올때까지 다 왔다는 신호인 것이다.

HDC 현대는 해외 플랜트 등의 사업은 거의 하지 않고 국내 주택 온리인 사업인데,

사업의 업력도 길어서 부동산 흐름을 보기에 안성 맞춤인 것이다.

 

또한 공공분양에서 미분양이 나면 이건 사람들이 부동산에 관심이 없을만큼 없어졌다는 싸인이 될 수 있다.

공공분양은 그 특성 상 민간보다 훨씬 쌀 수 밖에 없는데.. 이게 미분양이 나면 갈대까지 갔다는 것이다.

그외 서울 최선호지 신축 아파트가 반등하는 것도 좋은 싸인이 될 수 있다.

 

이 책에서 가장 인상 깊은 부분은

"전세를 채권으로 본 것"이었다.

채권으로 보다보니, 지금의 여러 상황이 이해가 됐다.

그리고 전세가 오르내리는 원리에 대해서도 이해가 됐다.

 

그리고 생각보다 우리 나라의 임대료가 잘 안 올른 상태로 쭉 이어져 왔다는 것..

그리고 인플레이션 햇지 용으로 부동산이 과역 적절한가에 대한 문제 제기

마지막으로 뭣보다도 "유동성"의 소중함에 대해 다시금 생각하게 된 책이다.

 

주변에 부동산 임대를 주는 것을 보면, 정말 아무 생각 없이 하시는 분들이 참 많다.

이것도 엄연히 사업인데... 사업이라 생각지 않는다.

임대를 사업으로 여기고 사업으로서 대해야 한다.

그래야 망하지 않는다.