(2024 #57) 빅데이터가 찍어주는 부의 정점 | 조영광 지음

 

빅데이터가 찍어주는 부의 정점

 

내가 참 좋아하는 조영광씨가 쓴 책이다.

이 책에서는 인구밀도와 상위10% 소득, 그리고 가구 트렌드가 주는 여러가지 요소들을 통하여 부동산 시장에서 유망 투자처를 다루고 있는 책이다.

책에서 보여지는 지역들은 조금은 생소한 지역도 있고, 어라? 여기가? 하는 동네도 있어서 조금은 낯설게 느껴졌다.

그럼에도 불구하고 저자가 말하는 왜 인구밀도와 상위10% 소득.. 그리고 지금의 가구 트렌드가 어떠한 것인지에 대해서는 여러 생각을 하게 되었다.

 

무엇보다도 가장 충격이었던 것이 서울의 인구밀도였다.

이렇게나 서울이 인구밀도가 높은 도시였다니...

이런 도시에서 사람들이 쫌 빠져나가 인구가 준다 하더라도... 티도 나지 않는 수준인 것이다.

게다가 그런 수요가 또 경기도 수도권의 집값을 자극하니... 

인구가 주는 시대에 다가와도 서울과 수도권 주요 지역들의 집값이 하락하는 것을 기대하는 것은 매우 어려운 일일 것이란 생각이 들었다.

아마도 그 지역의 집값이 하락하는 것은, 그 지역만의 문제가 아니라

대한민국 전체의 경제가 하락하기에 그곳 집값이 하락하게 될 것이란 생각이 들었다.

 

대한민국의 경제 성장이 꾸준히 지속될 것이라 생각한다면,

대한민국 부동산에 투자하는 것이 맞다.. 라는 생각이 다시금 들었다.

인구 감소의 시대에도 말이다. 

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p6

인구수의 궤적이 우하향할수록 '쏠림'의 궤적은 이에 선행하여 가파르게 우상향할 것이다. 인구 감소와 쏠림은 시소의 원리처럼 움직인다. 인구 소멸의 공포가 대한민국을 무겁게 짓누를수록 솔림의 힘은 더욱 강력하게 작용하여 대한민국 부동산의 가치를 결정짓는 절대 기준이 될 것이다.

 

p52

서울은 '2030 서울 도환계획'에서 총 11곳의 정비 가능 구역을 선정했다. 즉 미래 10년 동안 서울 부동산의 금액은 바로 이 11곳 가운데서 탄생하는 것이다.

https://news.seoul.go.kr/citybuild/?p=43005

기본계획

 

p97

수도권의 숨겨진 초고밀 도시가 우리에게 주는 교훈은 '제약의 가치'에 주목하라는 것이다. 앞으로 수도권으로의 인구집중에 가속도가 붙을수록 수도권 고밀 도시에 추가로 들어설 수 있는 양질의 주거 입지는 '제약'될 것이다. 인구집중의 속도에 맞추어 주거 입지가 탄력적으로 제공될 수 없다는 현실, 특히 양질의 입지 제공은 더욱 비탄력적이라는 사실을 직시하자. 영등포구와 광명시의 사례가 알려준 공, 역, 집과 개발제한구역 해제 지역은 시간의 함수에 기대어 대체할 수 없는 가치를 키워나갈 것이다.

 

p139

한강멘션은 재건축 사업에서 두가지 시사점을 보여준다.

첫째, 시시각각 바뀌는 정부 정책에 사업 속도가 춤을 추는 재건축이지만 결국엔 선입선출이라는 점이다. 태어난 지 오래된 아파트일수록 개발될 확률이 높다는 의미이다.

둘째, 입지와 규모 면에서 으뜸인 '대장 아파트'가 먼저 치고 나갈 때 대장 아파트가 속한 재건축 지구의 가치는 더욱 높아진다.

 

p183

2021년 현재 1인 가구의 이동 비율이 90% 수준으로 절대다수를 차지한다. 이는 대학과 일자리를 찾아 떠나는 대부분의 인구가 청년층임을 감안할 때 당연한 결과라고 할 수 있다. 이러한 '젊은 1인 가구의 수도권 초집중'은 우리나라 부동산의 미래에 두 가지 시사점을 던져준다. 

첫째, 출산율 충격으로 수도권 역시 자연 인구 감소를 피할 수 없겠지만 생애 주기상 미래의 내 집 마련 수요인 '젊은 20대 1인 가구'의 수도권 쏠림 초강세는 수도권 부동산이 맞닥뜨릴 인구 충격을 상쇄하기에 충분할 것이다. 

둘째, 수도권 내에서도 양질의 일자리가 집중되어 있는 곳은 지방 인구뿐 아니라 수도권 내의 젊은 1인 가구도 빨아들여 인구 플러스 효과가 부동산시장에 꾸준한 활력을 불어넣을 것이다.

 

p209

2020년 이후 강남구에서 가장 많은 오피스텔 월세 거래가 발생한 곳은 어디일까?

오피스텔 실거래가 분석 결과 예상과 달리 가장 많은 신규 월세 거래가 발생한 오피스텔 단지 1,2가 있는 곳은 자곡동이었다. 강남구 월세 거래 TOP5 단지 중 무려 3곳이 자곡동에 몰려 있다. 역삼동을 제치고 강남 오피스텔의 새로운 강자로 자리매김한 자곡동은 'SRT 수서역 역세권'이라는 입지 특성이 있다.

강남에 SRT수서역이 있다면 광명시에는 KTX광명역이 있다. 그래서인지 2020년 이후 광명시 오피스텔 월세 거래 TOP5 단지 모두 KTX 광명역이 자리한 일직동에 있다.

자곡동과 일직동의 사례는 향후 수도권 소형 오피스텔의 새로운 투자 입지 기준을 제시해준다. 수도권 외곽에 있는 '고속철도 역세권'은 저렴한 가격으로 투자자와 세입자 모두에게 메리트를 안겨주는 동시에 도심과 연결된 지하철, 대형 편의 시설의 장점을 모두 누릴 수 있는 가성비 좋은 소액 투자처로 각광받을 전망이다.

 

p210

고속철도 역세권에 이어 눈여겨볼 수도권의 소형 오피스텔 투자 입지는 '여성 청년 1인 가구'가 증가하는 지역이다.

서울에서는 마곡지구가 있는 강서구, 홍대가 있는 마포구, 여의도가 있는 영등포구, 법조타운이 있는 송파구에 여성 청년 1인 가구가 많이 거주하고 있다.

경기도에서는 수원 영통구, 성남 분당구, 부천시에 다수의 여성 청년 1인 가구가 거주하고 그 증가세도 가팔랐다.

 

p229

만일 마포와 강서를 더욱 가깝게 이어줄 대장홍대선에 이어 강서구에 위치한 2호선 까치산역에서 인천 서구의 청라까지 연장될 '2호선 청라 연장 사업'이 본격 시행될 경우 신혼부부의 집중도가 높은 '마포구-강서구-청라'가 도시철도로 한데 묶이며 '마강청'은 강력한 신혼부부 주거 밸트로 부상할 것이다.